Что такое риск в сделке купли-продажи недвижимости? Это не что иное как вероятность возникновения определенного вида ущерба у одной из сторон в обстоятельствах определенной сделки.

  При покупке квартиры у покупателя существует много рисков. Покупатели, ощущая их, часто задаются вопросами: «Покупка квартиры, какие риски? Где таится опасность при покупке квартиры? Чего стоит опасаться, покупая квартиру? Где надо ждать подвоха при покупке квартиры? В чем меня могут обмануть?" 

  Отвечая на эти и подобные вопросы, можно сказать, что риски при покупке квартиры заключаются в наступлении следующих видов обстоятельств, приводящих к возникновению ущерба у покупателя:

  1. В несовершении сделки, по которой достигнута письменная договоренность с продавцом.

  Так происходит если продавец уклоняется по реальным или надуманным обстоятельствам от сделки, если он передумал или нашел покупателя по более высокой цене.

  1. В не возникновении права собственности покупателя на квартиру после подписания договора купли-продажи, или в потере права собственности на оплаченную покупателем недвижимость.

    Примеры возникновения данной ситуации:

  а) После заключения договора купли-продажи квартиры требуется время на государственную регистрацию перехода права собственности. За это время продавец может потерять правоспособность (попросту скончаться) или передумать продавать квартиру, и написать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий в отношении квартиры.

  б) Через некоторое время после благополучного завершения сделки купли-продажи квартиры, лица со стороны продавца могут через суд расторгнуть договор по причине нарушений своих прав, связанных с данным договором купли-продажи, если предъявят   на то законные основания.

  1. В потере денег в процессе покупки недвижимости. Сведения о предстоящей сделке и деталях механизма взаиморасчетов могут попасть к злоумышленникам, и они могут завладеть деньгами покупателя путем мошенничества или ограбления.
  2. В ограничении   права покупателя на недвижимость в связи с наличием прав пользования и распоряжения на неё у кого-то еще, помимо покупателя.
  3. В вынужденной оплате покупателем долгов по периодическим платежам предыдущих владельцев квартиры.
  4. В присутствии конструктивных изменений в квартире, произведенных с нарушением закона, и необходимости их юридической легализации, либо возвращения всего к соответствию с первоначальным проектом. На это требуется время и деньги.
  5. В риске неполучения покупателем квартиры вовремя, или передачи квартиры продавцом в состоянии, не соответствующему ДКП, в том числе ее повреждение, после ее полной оплаты покупателем. 
  6. В наличии у продавца супруга на момент покупки им самим этой квартиры ранее, а он этот факт скрывает, поскольку он не хочет с ней делиться или он не дает согласия на продажу. Не всегда сведения о браке или разводе отражаются в паспорте. Супруг продавца, существовавший на момент покупки квартиры, может потребовать признание сделки недействительной из-за отсутствия его согласия на сделку.
  7. В ущемлении прав ребенка, если в сделке принимают участие дети.
  8. В покупке квартиры у лица, действующего по доверенности от собственника квартиры.
  9. В психологическом и психическом состоянии продавца на момент продажи квартиры. У человека может быть болезнь психического характера, или он может находиться в состоянии безволия в силу сложившихся объективных для него обстоятельств при совершении сделки.
  10. В ограничении пользования квартирой в случае появления лиц, которые не будучи собственниками, имеют законное право на проживание в этой квартире.

  Каждые из вышеуказанных видов обстоятельств имеют множество нюансов, выявление которых по каждой из сделок является индивидуальной задачей для риэлтора со стороны покупателя.

  Риэлтор, выполняя свое предназначение, выявляет все достоверные, подтвержденные полученными доказательствами обстоятельства, связанные с рисками. Риэлтор оценивает надежность и весомость имеющихся доказательств для восприятия их судом, в случае возникновения судебных разбирательств.

  Доказательства бывают прямые и косвенные; документальные (зафиксированные на каких-то носителях) – что лучше всего, а так же вещественные, К доказательствам относятся и свидетельские показания.

 Только надлежаще полученные документы (подлинные документы), могут служить неоспоримым доказательством в суде, и сводят риск возникновения ущерба по определенному виду обстоятельств к нулю.  

  На основе полученных данных, а также статистики частоты возникновения ущерба в условиях рассматриваемых обстоятельств, риэлтор суммарно оценивает вероятность возникновения рисков в сделке, проводит экспертизу рисков сделки.

  Подобным же образом риэлтор оценивает и вероятности компенсации ущербов покупателю, в случае их возникновения.

    После ознакомления с результатами проведенной риэлтором экспертизы рисков сделки, и последующих обсуждений с риэлтором, покупатель принимает решение о том, покупать ему эту квартиру или искать новую, с меньшими для себя рисками покупки.

  Дополнительно тема рисков при покупке квартиры в соответствующих обстоятельствах отражена в статьях: «Покупка ипотечной квартиры риски», «Покупка квартиры по дарственной риски», «Покупка квартиры по наследству риски», «Покупка квартиры с исполненной рентой риски», «Покупка квартиры с перепланировкой риски».

  На фоне существующих рисков покупки квартиры у покупателя беспокоят  вопросы: «Можно ли уменьшить риски? Можно ли свести риски покупки к нулю?»

  С уверенностью можно сказать, что наличие профессионального риэлтора со стороны покупателя уменьшает риски покупки квартиры, поскольку тот предпринимает усилия по их минимизации.

  Что обнуляет риски покупателя? Это документальные такие доказательства для суда, которые достоверно устанавливают факт отсутствия обстоятельств  в сделке, приводящих  к ущербу покупателя.

  Риски потери денег покупателем в процессе покупки можно уменьшить мерами организационного характера:

  1. Использование для взаиморасчетов надежного банка;
  2. Применение схемы взаиморасчетов, которые обеспечивают гарантии для покупателя:

а) возврат денег на всех этапах до момента получения расписки от продавца о полученных деньгах;                   

б) передачу денег продавцу в установленные договором сроки.

  Обстоятельства, при которых риски ничем нельзя свести к нулю:

  1. В случае покупки квартиры, полученной по наследству - наличие не вступивших в наследство детей наследодателя (кровных и усыновленных, внебрачных), которые по какой-либо причине не знали о смерти наследодателя, ли были на момент смерти наследодателя несовершеннолетними;
  2. В обстоятельствах существования супруга на момент приобретения продавцом квартиры, если продавец скрывает факт своего брака на момент ее покупки.
  3. Банкротство банка, в с помощью которого стороны производят взаиморасчеты.

  Покупатель часто задается вопросом: «А можно ли на кого-нибудь переложить риски  покупки квартиры?"

  В случае появления прав третьих лиц на квартиру после сделки и изъятия этой квартиры по суду у покупателя, покупатель имеет возможность требовать у продавца возврата затраченных на покупку денег, согласно законам РФ. Однако эта возможность не является гарантией возврата денег. Продавец скорее всего эти деньги уже потратил (все-таки для чего-то он продавал). Продавец может находиться за границей, продавца может не быть в живых. Соответственно получить свои деньги от продавца может оказаться проблематично или невозможно.

  Кто же все-таки может дать реальные гарантии покупателю квартиры?

  Суть честной (а не декларативно-лукавой) гарантии заключается в обещании определенного лица (А) осуществить компенсацию убытков другому определенному лицу (В) в случае возникновения у этого лица (В) ущерба при определенных обстоятельствах.

  Такую гарантию может дать только страховая компания.

  Страхование позволяет страхователю-покупателю получить компенсацию ущерба в случае возникновения определенных обстоятельств после сделки.

  В агентстве НАХОДКА выявление и оценка рисков при покупке квартиры производится в соответствии с протоколом «Методика численной оценки рисков», с которым рекомендуем ознакомиться.